Megvan az álomlakás, a család is rábólintott, és szeretnétek egyértelműsíteni az érdeklődéseteket, vagyis jöhet a vételi szándéknyilatkozat és a foglaló. Vagy mégsem?!
Vételi ajánlat, vételi szándéknyilatkozat, előszerződés: mi micsoda?
Az ingatlanvásárlás érzelmileg és gazdaságilag is megterhelő folyamat. A legtöbb embernek a jogi és gazdasági nyelvezet, a hosszú távú elköteleződéssel járó döntések és a számtalan intéznivaló óriási stresszel járnak.
Ráadásul a témát érintő fogalmi zavar komoly fejtörést okozhat, hiszen akaratunkon kívül is belesétálhatunk kellemetlen helyzetekbe. Tisztázzuk a vételi ajánlat, a vételi szándéknyilatkozat és az előszerződés, illetve a foglaló és az előleg fogalmát, hogy magabiztosan dönthessetek!
Vételi ajánlat
A Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) szerint vételi ajánlatnak minősül minden olyan jognyilatkozat, amely tartalmazza a lényeges feltételeket, és kifejezi a szerződéskötési szándékot.
Ingatlan vételi ajánlat esetén ezek tipikusan:
- a felek személyes adatai;
- az ingatlan pontos azonosítására szolgáló adatok (cím, helyrajzi szám);
- a vételár;
- a fizetés ütemezése;
- a határidők;
- az ajánlat érvényességi ideje.
Ha az eladó az ajánlatot változtatás nélkül, határidőben elfogadja, kötelmi jogi értelemben létrejön a szerződés.
Fontos: ingatlan-adásvétel érvényességéhez és a tulajdonjog bejegyzéséhez ügyvéd által ellenjegyzett írásbeli szerződés szükséges. Egy „sima” elfogadott ajánlat alapján még nem kerül bejegyzésre a tulajdonjog, de a felek között már kötelezettség keletkezhet.
Vételi szándéknyilatkozat
A vételi szándéknyilatkozat ezzel szemben nem önálló jogintézmény. Célja, hogy jelezze az ingatlantulajdonosnak a vevőjelölt valós vásárlási szándékát. Gyakran vételárat is tartalmaz, egyes esetekben pedig foglalót is kapcsolnak hozzá, jogi értelemben azonban nem minősül ajánlattételnek.
Abban az esetben viszont, ha a vételi szándéknyilatkozat tartalmazza a vevő és az eladó személyes adatait, az ingatlan pontos helyét és helyrajzi számát, az ingatlan vételárát, a fizetési ütemezést és a határidőket, valamint a vevő érvényes aláírását, a vételi szándéknyilatkozat jogi értelemben vételi ajánlatnak minősül és jogi kötőerővel bír. Akkor is, ha a dokumentum fejlécében a szándéknyilatkozat kifejezés szerepel.
Ebből következik, hogy amennyiben a szándéknyilatkozatot az eladó írásban, változtatás nélkül elfogadja, kötelmi jogi értelemben ugyanúgy létrejön a szerződés. Vagyis a vételi szándéknyilatkozat nem vonható vissza jogi következmények nélkül.
Előszerződés
Az előszerződés olyan mindkét félre kötelező erejű megállapodás, melyben az érintettek megegyeznek abban, hogy egymással a későbbiek során adásvételi szerződést kötnek. Az előszerződésben foglaltak be nem tartása esetén, vagy a szerződés határidőre való létrejöttének hiányában bármelyik fél bírósághoz fordulhat.
A vételi szándéknyilatkozat előnyei és rejtett kockázatai
A vételi szándéknyilatkozat a vevőjelölt számára számos előnnyel járhat, pl. komoly érdeklődőként pozícionál, tárgyalási előnyt adhat, és segíthet keretet adni a folyamatnak.
Ugyanakkor kockázatot is rejt magában, hiszen mi történik, ha az eladó elfogadja azt és
- mégsem kapjátok meg a vásárláshoz szükséges hitelösszeget?
- a dokumentum szándékotoktól eltérően valójában ajánlatnak minősül?
- az ingatlanközvetítő a szándéknyilatkozat elfogadása alapján jutalékot követel?
Amennyiben vevőként vételi szándéknyilatkozatot tennétek, menjetek biztosra! Konzultáljatok ügyvéddel és/vagy alkalmazzatok megfelelően felépített, jogi értelemben is biztonságos dokumentumot!
Nem szinonimák: foglaló vs. előleg
A foglaló-előleg vita majdnem olyan régi, mint a tyúk vagy tojás háború – csak míg utóbbit evolúciósan és filozófiai értelemben is lehet vizsgálni, addig a foglaló és az előleg jogi alapfogalmak.
Előleg
Az előleg a vételár egy része. Ha az ügylet meghiúsul, főszabály szerint visszajár, kivéve, ha a felek másként állapodtak meg. Nem jár automatikus szankcióval.
Foglaló
A foglaló a Ptk. szerint szerződést megerősítő mellékkötelezettség. Vagyis érvényes adásvételi szerződés vagy előszerződés nélkül az átadott összeg akkor sem minősül jogi értelemben foglalónak, ha annak tekintitek.
A foglaló jellegzetességei közé tartozik, hogy
- ha a szerződés teljesül és az adásvétel megtörténik, a foglaló összege beleszámít a vételárba.
- ha a teljesítés a vevő hibájából hiúsul meg, a vevő a foglalót elveszti.
- ha az adásvétel bizonyíthatóan az eladó hibájából hiúsul meg, az eladó a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni.
- ha egyik fél sem felelős az adásvétel meghiúsulásáról, a foglaló visszajár.
A foglaló tehát „erősebb”, mint az előleg: jogkövetkezményekkel járó biztosíték.
Hitel és foglaló: a leggyakoribb buktató
A banki finanszírozás hiánya főszabály szerint a vevő kockázata. Vagyis ha a szerződésben nincs kifejezetten rögzítve, hogy a hitel elutasítása esetén a foglaló visszajár, akkor a foglaló az eladót illeti meg. Ez a vevőjelölt számára többmilliós veszteséggel is járhat, így célszerű hitel előminősítést kérni, és a foglalóról is a fentiek szerint rendelkezni.
Mire való a foglaló átvételi elismervény?
A foglaló a magyar polgári jogban szerződést megerősítő mellékkötelezettségnek minősül, vagyis soha nem önmagában, hanem valamely szerződéshez kapcsolódva létezik. Ez azt jelenti, hogy az általatok foglalónak gondolt összeg jogi értelemben nem minősül foglalónak, ha nincs hozzá előszerződés vagy adásvételi szerződés. A foglaló átvételi elismervény célja tehát elsősorban a bizonyíthatóság.
A foglaló átvételi elismervénynek tartalmaznia kell
- a vevő és az eladó személyes adatait;
- az ingatlan adatait (címe, helyrajzi száma);
- az ingatlan vételárát;
- a tervezett fizetési ütemezést és határidőket;
- az átadott pontos összeget;
- a tényt, hogy az átadott összeg foglalónak minősül;
- a vevő és az eladó hiteles aláírását;
- valamint min. két tanú ellenjegyzését.
Amennyiben a pénzt nem az eladó, hanem annak meghatalmazottja veszi át, a meghatalmazó személyes adatait és mellékletként a meghatalmazás tényét igazoló dokumentumot a foglaló átvételi elismervényhez csatolni kell.
Fontos: A foglaló átvételi elismervény érvényességéhez nincs szükség tanúkra, mégis azt javaslom, hogy ezt a lépést ne hagyjátok ki. Két tanú alkalmazásával ugyanis teljes bizonyító erejű magánokirat jön létre. Amennyiben a dokumentum aláírására és a foglaló átadására ügyvéd jelenlétében kerül sor, tovább csökkenthetitek a kockázatokat.
Jól jönne egy biztonságos foglaló átvételi elismervény minta? Elkészítettük, így már csak le kell töltened!
Emlékeztetőül: egy aláírás soha nem „csak formalitás”
A vételi szándéknyilatkozat és a foglaló átvételi elismervény tipikusan azok a dokumentumok, amelyek első ránézésre ártalmatlannak tűnnek. „Csak jelezzük a szándékot.” „Csak odaadjuk a foglalót.” Aztán a „csak” szó mögött egyszer csak többmilliós kötelezettség áll.
Ez persze nem azt jelenti, hogy minden papírtól félni kell, hiszen egy jól megfogalmazott vételi szándéknyilatkozat erősítheti a pozíciótokat. A foglaló átadása körültekintő dokumentáció mellett biztonságot adhat mindkét félnek. De a tudatosság ezen a ponton nem opció, hanem alapfeltétel.
Gyakran ismételt kérdések – vételi szándéknyilatkozat és foglaló átvételi elismervény
Kötelező érvényű a vételi szándéknyilatkozat?
Jogi alaptétel: nem az számít, mi szerepel a dokumentum fejlécében, hanem a tartalom! Ha a vételi szándéknyilatkozat tartalmazza a felek adatait, az ingatlan pontos azonosítását, a vételárat, a fizetési feltételeket és kifejezi a szerződéskötési szándékot, akkor jogi értelemben vételi ajánlatnak minősülhet. Ha ezt az eladó változtatás nélkül elfogadja, kötelmi jogi értelemben szerződés jöhet létre.
Mi a különbség a vételi ajánlat és a vételi szándéknyilatkozat között?
A vételi ajánlat a Polgári Törvénykönyv szerinti, lényeges feltételeket tartalmazó, kötelező erejű jognyilatkozat. A vételi szándéknyilatkozat elvileg csak szándékjelzés, de ha tartalmilag megfelel az ajánlat feltételeinek, ugyanúgy jogi kötőerővel bírhat. Ezért különösen fontos, milyen tartalmi elemekkel bír a vételi szándéknyilatkozat.
Visszavonható-e a vételi szándéknyilatkozat?
Ha a dokumentum nem minősül ajánlatnak, akkor visszavonható. Ha viszont ajánlatnak minősül, és az eladó azt elfogadja, akkor a dokumentum jogi kötőerővel bír. Vagyis a visszavonás már jogkövetkezményekkel járhat. Ezért különösen fontos a dokumentum pontos megszövegezése.
Mi történik a foglalóval, ha a vevő nem kap hitelt?
Főszabály szerint a banki finanszírozás elmaradása a vevő kockázata. Ha a szerződésben és a foglaló átvételi elismervényben nincs külön rögzítve, hogy a hitel elutasítása esetén a foglaló visszajár, a foglaló elveszhet. Ezért célszerű előminősítést kérni, és a finanszírozási feltételeket írásban rögzíteni.
Mi a különbség a foglaló és az előleg között?
Az előleg a vételár része, amely ingatlan adásvétel meghiúsulása esetén főszabály szerint visszajár. A foglaló ezzel szemben szerződést megerősítő biztosíték. Azaz ha a teljesítés a vevő hibájából hiúsul meg, a foglalót a vevő elveszti; ha azonban az adásvétel az eladó hibájából hiúsul meg, az eladó a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni. Ha egyik fél sem felelős, a foglaló összege visszajár.
Kötelező két tanú a foglaló átvételi elismervényhez?
Nem kötelező, de erősen ajánlott. Két tanú alkalmazásával ugyanis a dokumentum teljes bizonyító erejű magánokirattá válik. Ez vita esetén jelentős bizonyítási előnyt jelent. Ügyvéd jelenléte tovább növeli a jogbiztonságot.
Mit kell tartalmaznia egy szabályos foglaló átvételi elismervénynek?
A felek adatait, az ingatlan pontos azonosítását, a teljes vételárat, a fizetési ütemezést, az átadott összeget, valamint kifejezett nyilatkozatot arról, hogy az összeg foglalónak minősül. Ha meghatalmazott veszi át a pénzt, a meghatalmazást is csatolni kell.