Mi a konklúziója a devizahitelekkel kapcsolatos történéseknek?

Biztosan nem az, hogy a hitel rossz!
Egy generáció élete traumatizálódott, rengeteg ember élete ment tönkre a svájci frankos hitelek miatt, amibe belegondolni is szörnyű. Erről a traumáról beszélni kell, ám az is feladatunk, hogy ezt a traumát ne adjuk tovább az új generációnak.

 

Mennyit ér a 2015-ben vásárolt ingatlan ma?
Ha 2015-ben nemet mondunk a hitelre és az állami támogatásokra, ma nem lenne saját lakásunk. Akkor 18 millióért vásároltuk az ingatlanunkat, ami ma több mint 60 millió forintot ér.

 

Ha nincs az elmúlt évben ez a brutális áremelkedés, akkor is megérte volna?

Határozottan igen! Az áremelkedés mindenképpen nekünk dolgozik, illetve ez idő alatt nem kellett bérleti díjat fizetni. Ne feledd: az albérlet egy olyan hitel, ahol csak kamatokat fizetsz!

Hogyan tudsz készülni a váratlan élethelyzetekre?

Egy baleset, betegség, munkanélküliség vagy akár egy váratlan kiadás is boríthatják a pénzügyi tervünket. Fontos tehát, hogy tanuljunk, képezzük magunkat, hogy egy munkahelyváltás esetén is megálljuk a helyünket. Legyen vésztartalékunk, biztosításunk a nehéz helyzetek átvészelésének esetére.

 

Létezik olyan, hogy a hitelfelvétel biztonságos?

Igen, a Csapatom segítségével, hiszen mi a hitel felvételétől a visszafizetéséig ott vagyunk! Már a 0. lépésben segítünk megtervezni a lakásvásárlás lépéseit, így akár az ingatlankeresés ideje alatt is tudunk már díjmentesen konzultálni veled.

Hogy jön a lakásvásárláshoz a krumpli?
Sokan úgy vásárolnak lakást, ahogy krumplit – az első benyomás alapján, 10-15 perc után hozzák meg ezt az akár életre szóló döntést, anélkül, hogy mérlegelnék, valóban minden szempontból megfelelő-e a kiválasztott ingatlan. Te ne tartozz közéjük!

 

Mire érdemes figyelni családi ház vagy erősen felújítandó lakás esetén?
Kérd szakember segítségét, aki felméri az ingatlan állapotát, megsaccolja, mekkora felújítási költséggel kalkulálhatsz!

 

Mik azok az alapdogok, amiket nem hagyhatsz figyelmen kívül?Beszélj a szomszédokkal! Nézd meg több napszakban az ingatlant, a forgalmat, a közlekedést! Lakásnál pillants rá a társasház költségvetésére! Családi háznál a térképmásolatot vesd össze a valósággal! Ezt díjmentesen meg tudod tenni, ebben a videómban azt is megmutatom, hogyan: https://www.youtube.com/watch?v=UdBj6MyFusY

Szeretnéd, ha elküldeném azt a részletes listát, amiből ötletet meríthetsz?

Megmutatom, milyen szakmai, műszaki, pénzügyi és környezeti szempontokat érdemes ellenőrizni még az ajánlattétel előtt! Ha te is a tudatos ingatlanvásárlók közé tartozol, ez a lista neked készült!

 

Kattints, és már küldöm is az infókat

Tényleg összeomlott, vagy összeomlóban van az ingatlanpiac most, 2025 tavaszán?
Egyre több TikTok videó kommentszekciójában olvasni arról, hogy leáll a hitelezés, az árak drasztikusan csökkenni fognak, így érdemes kivárni a vásárlással. A számok azonban mást mutatnak, így ezek a feltételezések valószínűsíthetően vágyak maradnak…

 

 

Mit mutatnak a számok?
A Duna House barométerét vizsgáltuk meg, amely nem hivatalos statisztika, de elég jól lőtték be eddig a piac mozgásait. Nézzünk néhány konkrét számot:

  • 2025. februárra több mint 11 ezer adásvételi tranzakciót becsültek, ami
    • 27%-kal több a 2025. januári adatnál, és
    • 5%-kal több a 2024. februári helyzethez képest
  • a 2025. januári adat 11%-os növekedést mutat a 2024. januárhoz képest
  • 2025. februárig 115 milliárd jelzáloghitel került folyósításra, ami 35%-kal több a tavaly februárhoz képest

Láthatjuk tehát, hogy az ingatlan-és hitelpiac idén eddig szárnyal, így nem várható az árak drasztikus csökkenése.

 

 

Érdemes-e mégis várnod a vásárlással? 

Senki nem tudja előre megjósolni, hogy pontosan mi várható az ingatlanpiacon. Egy biztos: az esetleges kivárásod következményeit neked kell viselni, nem tolhatod az Államra, a befektetőkre, a hitelszakértőkre vagy bárki másra.

 

 

Érdekel a személyes tapasztalatom?

Az egyik legjobb döntésem volt, mikor 2008-ban megvettem életem első lakását. Az ingatlanárak azóta csak emelkedtek, és az egész életemre hatással volt, hogy akkor és ott beléptem az ingatlanpiacra és nem fizettem többet albérletre.

 

 

Miért fontos, hogy ne albérletre költsem a fizetésem?

Azért, mert az albérlet egy olyan hitel, ahol csak kamatokat fizetsz, tőketartozást nem.

Örökölt ingatlan esetén mikor kell adót fizetni?

Két alkalommal lép fel adófizetési kötelezettség: először örökléskor, másodszor pedig abban az esetben, ha az ingatlant 5 éven belül nyereséggel eladod.

 

Mekkora lesz a fizetendő adó mértéke?
Egyeneságbeli rokon vagy túlélő házastárs esetén az ingatlan öröklése illetékmentes, egyéb esetben 9% illetékkel kell számolni. Az ingatlan 5 éven belüli eladása esetén SZJA-fizetendő, amely alapesetben 15%. A fizetendő adó mértéke függ a hagyatéki leltárban található értéktől, amely sajnos általában piaci ár alatt van meghatározva, ami nem kedvez a fizetendő adó nagyságának.

 

Van-e lehetőség az adó csökkentésére?
Szerencsére igen! Két módon mérsékelhetjük a fizetendő összeget:

  • a nyereség csökkentésével, amibe beleszámítanak a felújítás, karbantartás, ügyvéd, ingatlanügynök, illetve az értékesítés során felmerült költségek, melyeket számlával tudsz igazolni, illetve
  • az idő előrehaladta is segít: az öröklést követő első évben a nyereség 100%-a után adózunk, de ez folyamatosan csökken: a második évben 90%, a harmadikban 60, a negyedikben 30, az 5 évtől pedig már adómentes az eladás

Mi az a 3 tipp, amivel elkerülhető az adófizetés?

  • meg kell várni az 5 évet és utána értékesíteni az örökölt ingatlant: addig akár kiadható, vagy bent is tudsz lakni
  • az örökhagyótól még életében megvásárolhatod: fontos, hogy ne ajándékozás útján szerezd meg, mert az után is adót kell fizetni!
  • kérj méltányosságot a NAV-tól: nem garantált, hogy megkapod, de egy próbát megér! 😊

Mi az egyik legfőbb változás a 3+3-as vidéki felújítási támogatással kapcsolatban?
Azok a nyugdíjasok is tudják igényelni a támogatást és a hozzá kapcsolódó, kamattámogatott hitelt, akik öregségi, özvegyi vagy korhatár előtti nyugdíjban részesülnek. Fontos, hogy a nyugdíjasoktól nem elvárás a 25 év alatti gyermek megléte.

Milyen kiskaput zártak be az új szabályokkal?
A korábbi időszakban támogatást igénylőknél, ha a házaspár egyik tagja már önállóan igényelte a támogatást, akkor a másik fél az új vidéki 3 milliót nem igényelheti. Ezt nem engedik se ugyanarra, se másik ingatlanra vonatkozóan. Ha nem használta ki a férj/feleség korábban a teljes összeget, akkor most a különbözet kérhető.

Mi vonatkozik arra az esetre, ha korábban a mostani igénylők közeli hozzátartozója élt már a lehetőséggel?
Ha a korábbi igénylésnél a mostani igénylők közeli hozzátartozója ugyanarra az ingatlanra már igénybe vette a támogatást, szintén csak különbözeti összeg igényelhető, de csak akkor, ha igényléskor a korábbi igénylő is tulajdonos volt. Tehát, ha ma már nem tulajdonos, akkor működhet az új igénylés. Ez azt jelenti, hogy ha van egy pár, akik igényelték korábban a támogatást, és az ingatlan átkerült azóta az egyikőjük szülei nevére úgy, hogy a pár már jelenleg nem tulajdonos, akkor működni fog az igénylés.

Milyen változás történt a kamattámogatott hitelnél?
Pozitív változásról tudunk beszámolni a hitelnél: a korábbi, 5 éves kamatperiódus helyett már végig fix hitel kérhető opcionálisan. Fontos, hogy a kamattámogatás a 3%, ami az igényléskori piaci kamatból jön le. Aki márciusban veszi igénybe a hitelt, 4,8% körüli kamattal tudja ezt megtenni. Ha élsz a lehetőséggel, a támogatás összegét kötelező előtörleszteni.

A számlákkal kapcsolatban van újdonság?
A benyújtható számlákkal kapcsolatban is történt egy pontosítás: a napelemes pályázatban és az új korszerűsítési pályázatban elszámolt számlákat sem lehet benyújtani a vidéki felújítási támogatásnál. Fontos még, hogy a NAV a számlákat már a kérelem beadása előtt is ellenőrizheti, így a kiutalási időszak hosszabb lehet, erről írásban értesítik az igénylőket.

Mi a legnagyobb tévhit, amivel rendszerint találkozunk a témában?
Az, hogy 5 éven belül eladott ingatlan után nem kell adót fizetni, ha veszünk egy másik ingatlant Magyarországon vagy külföldön.

Alapesetben mennyi adót kell fizetni egy ingatlan eladása után?
A nyereség 15%-a lesz az SZJA összege, tehát például, ha 10 millió forintért vásároltunk korábban ingatlant, amit 5 éven belül eladunk 20 millióért, akkor a különbözet, azaz a 10 millió 15%-a lesz a fizetendő adó összege, ami 1,5 millió forint.

Lehet-e csökkenteni a fizetendő SZJA mértékét?
Szerencsére igen! Két tényező befolyásolja a végső összeget: az egyik az elszámolható költségek, a másik pedig a vásárláshoz képest eltelt idő.

Mi számít elszámolható költségnek?
Három dolgot értünk ez alatt:
– az ingatlan megvásárlásakor felmerülő költségeket, gondolok itt az ügyvéd vagy illeték költségére,
– az értéknövelő beruházásokat, illetve
– az ingatlan értékesítése kapcsán felmerülő költségeket, például hirdetés vagy az ingatlanos költségét,
ha van ezekről számlánk. Ha maradunk a fenti példánál, és feltételezzük, hogy 5 millió forintról van számlánk, akkor a 10 millió nyereséget csökkenthetjük ezzel az 5 millióval, ennek a 15%-a pedig már csak 750 ezer forint.

Hogyan segít az eltelt idő?
Ha az ingatlan megvásárlásához képest minél később adod el az ingatlanod, annál kevesebb lesz az adó, amit meg kell fizetned. Tételezzük fel, hogy a vásárlás 2025-ben történt:
– ha idén vagy jövőre adod el az ingtalant, a teljes 15%-ot kell megfizetned
– ha 2027-ben adod el: a fizetendő adó csökkenthető 10%-kal
– ha 2028-ban adod el: a fizetendő adó csökkenthető 40%-kal
– ha 2029-ben adod el: a fizetendő adó csökkenthető 70%-kal
– ha 2030-ban vagy utána adod el: nem kell adót fizetni!

Mikor kell megfizetni a nyereség után az SZJA-t?
Az értékesítést követő évben kell bevallani az eladást és ekkor esedékes az összeg kiegyenlítése is. A NAV naptári éveket néz, tehát ha 2025 januárjában vagy 2025 decemberében történik az eladás, akkor is 2026 májusában lesz aktuális az adó rendezése.

Hogyan lehetséges ez?
A fizetési kérelem szolgáltatás minden banknál elérhető, akár több 10 millió forintot is át tudsz utalni díjmentesen vagy minimális költséggel.

Mennyit spórolhatsz a lehetőséggel?
Bankja válogatja, hogy az átutalás mennyibe kerül, de egy magasabb összegnél jelentős díjat, több tízezer forintot is megtakaríthatsz a fizetési kérelem szolgáltatással.

Milyen élethelyzetben gondolj erre a megoldásra?
Tipikusan ingatlan vásárlásakor lehet érdekes számodra, amikor milliós nagyságrendeket kell átutalnod az eladó számlájára.

Miben különbözik a fizetési kérelem szolgáltatás a megszokott banki átutalástól?
A tranzakciót ebben az esetben nem az a személy kezdeményezi, akinek a számlájáról indul az átutalás, hanem a pénzt fogadó fél. Egy adásvételnél tehát az eladó elsőként belép a netbankjába, kiválasztja, hogy fizetési kérelem szolgáltatást kíván igénybe venni, majd megadja  a szükséges adatokat. Ezek az adatok a vevő bankszámlaszáma, összeg és a közlemény. Elküldi a kérelmet a vevőnek, a vevő pedig elfogadja azt, abban az esetben, ha mindent rendben talált.

Mire kell figyelni, ha élsz a lehetőséggel?
Bankonként eltérő a felső limit, tehát egy tranzakción belül meg van szabva, hogy mekkora összeg utalható át. Ez általában 10 vagy 20 millió forint. Ha ennél magasabb összeg átutalására van szükség, több tranzakciót kell egymás után kezdeményeznie az eladónak.

Mi a helyzet az átutalási limittel?
A fizetési kérelem szolgáltatásra is érvényes a napi átutalási limit, tehát fontos lehet tájékozódni, hogy a netbankban megemelhető-e a limit, vagy csak személyesen bankfiókban, hogy ne érjen kellemetlen meglepetés, ha közeledik az átutalás határideje.

Mit néz a bank, amikor benyújtod a hiteligénylésed?
Két tényező alapján dönti el a bank, hogy jóváhagyják-e a hiteled: a megfelelő jövedelmet és a megfelelő önerőt vizsgálják.

Mik az elvárások az önerővel kapcsolatban?
Általánosságban minimum 20% önerő szükséges, ez azt jelenti, hogy 50 millió forint értékű ingatlan esetén legalább 10 millió forintot kell felmutatni önerőként, a hitel összege pedig maximum 40 millió forint lehet. Nincs azonban egységes eljárásrend a bankoknál, általánosságban elmondható, hogy megyeszékhelyeken, nagyobb városokban elég a 80%, vidéken vagy erősen felújítandó ingatlanok esetén viszont kérhetnek magasabb önerőt is.

Honnan tudhatod, hogy mennyi pénzt kell összegyűjtened?
A többezer sikeres ügyletünk tapasztalatának köszönhetően nagy biztonsággal meg tudjuk állapítani, hogy működik-e az elképzelésed. Ha kérdéses az adott ingatlan, tudunk kérni előzetes értékbecslést, ami után pontosan meg tudjuk mondani, mennyi önerőre lesz szükséged – ezt is díjmentesen tesszük.

Hogy jön a képbe a 10% önerő?
2024-től a következő feltételek teljesítése esetén lehetséges a 10% önerővel történő hiteligénylés:

  • az ügylet szereplői még nem töltötték be a 41. életévüket, és
  • az ügylet szereplőinek nem lehet vagy lehetett 50%-ot elérő vagy meghaladó tulajdonjoga, kivétel ez alól a jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog.

Ha megfelelsz a fenti két feltételnek, se biztos, hogy működik a 10% önerővel történő finanszírozás, mivel a bankok meghatározhatnak szigorúbb feltételeket. Ebben a témában is tudunk neked díjmentesen segíteni.

Ha nincs elegendő készpénzed, tudod valamivel pótolni?
Szerencsére igen! A babaváró hitel, munkáshitel, vagy éppen a falusi CSOK megfelelők lehetnek erre a célra, utóbbinál szintén eltérő banki szabályokkal találkozhatsz akkor, ha vállalt gyermek után (is) történik az igénylés. Segíthet még a helyzeten a plusz ingatlanfedezet bevonása, a 90 napon belül igényelt személyi kölcsön azonban nem minősül önerőnek.

Mit vizsgál a bank a jövedelmemnél?
600ezer forint alatti igazolt, nettó jövedelem esetén a fizetésed 50%-a lehet maximum az az összeg, amit törlesztőrészletre fizetsz ki, 600 ezer forint felett pedig 60%. A meglévő hitelek és az új törlesztő is számítanak. Ez azt jelenti, hogy egy 500 ezres nettó jövedelem esetén maximum 250 ezer forint törlesztőrészletet vállalhatsz be. Ha már van mondjuk egy 100 ezres havi fizetendőd, akkor az új hitel részlete nem lehet több, mint 150 ezer forint. A jelzáloghitelek, személyi hitelek mellett számítanak az éppen szüneteltetett hitelek, valamint a hitelkártyák, folyószámlahitelek keretei is.

Mi a tanulság? 🙂
Ha van megfelelő önerőd és jövedelmed, nagy eséllyel pozitív lesz a banki bírálat eredménye. Fontos viszont, hogy egy jó ingatlan nem tudja pótolni azt, ha nem elég a bank által meghatározott jövedelmed. Ha egy banknál már próbálkoztál és visszautasított, akkor se add fel! Keress minket és segítünk megtalálni a megfelelő megoldást!