A legtöbb vevő ott hibázik, hogy amikor az ingatlanvásárlás költségei kerülnek számolásra, csak a vételárral számol. A valóságban azonban egy ingatlan ára ott csak elkezdődik, és számos további kiadással jár. Illeték, ügyvéd, banki díjak, átutalási költségek, felújítás és máris milliókkal jársz a tervezett büdzsé fölött. Mutatjuk, mire számíts valójában!
Mennyibe kerül egy ingatlan valójában?
A tisztánlátás érdekében kezdjük a brutális igazsággal! Egy átlagos ingatlanvásárlás teljes költsége jellemzően az alábbi tételekkel egészül ki a vételáron felül:
- 4% illeték;
- 0,5 – 1% ügyvédi díj;
- 100 – 500 ezer forint banki és egyéb költség;
- több százezer forint egyéb járulékos kiadás;
- kényelmi kiadásokkal járó további költségek.
Vagyis az ingatlan vételára mellett további 5-10 százalékos kiadással számolhatsz – és a lakberendezésről még nem is beszéltünk.
A tipikusan felmerülő költségek
Megnéztél vagy ezer lakást, keresztül-kasul bejártad a kiszemelt területet és végre megtaláltad azt az ingatlant, ahol otthon tudod érezni magad? Hiába hitted eddig azt, hogy ezzel letudtad a munka oroszlánrészét, a valóságban a neheze még hátravan.
Számos olyan kisebb-nagyobb költség vár még rád ugyanis, amelyek nemcsak a kedvedet, hanem a pénztárcádat is könnyen lenullázhatják majd. Amivel biztosan meg kell küzdened:
- vagyonszerzési illeték;
- ügyvédi és közjegyzői díj;
- földhivatali eljárási díjak;
- tulajdoni lap lekérésének díja;
- lakáshitelhez kapcsolódó banki költségek;
- banki átutalási és tranzakciós költségek;
- közmű-átírás költsége;
- műszaki vagy statikai felmérés;
- lakásbiztosítás;
- bizonyos esetekben ingatlanközvetítői közreműködésből fakadó közvetett költségek.
Az elkerülhetetlen vagyonszerzési illeték
A visszterhes vagyonátruházási illeték – leánykori nevén vagyonszerzési illeték – mértéke 2026-ban is a forgalmi érték 4 százaléka, de legfeljebb 200 millió forint. Az illeték alapját a NAV állapítja meg, a forgalmi értéket azonban jellemzően a vételárral megegyező mértékben határozzák meg.
Azaz egy százmilliós budapesti lakás esetében a vagyonszerzési illeték 4 millió, egy hetvenmilliós falusi lakóház esetében pedig 2,8 millió forint.
Illetékkedvezmények és mentességek
Egyes speciális esetekben az illetékek részben vagy egészben törlésre kerülnek. A legfontosabb érvényesíthető kedvezmények:
- Falusi CSOK és CSOK Plusz esetén a tulajdonos(oka)t teljes illetékmentesség illeti meg.
- Egyenes ági rokonok és házastársak közötti ügylet esetén nincs illeték.
- Cserepótló vétel esetén csak a vásárolt és eladott lakás értékkülönbözete után kell fizetni, amennyiben az eladás és a vásárlás között legfeljebb öt év telik el.
- Amennyiben a megvásárolt ingatlan értéke kisebb, mint az eladott ingatlan értéke, és az új ingatlan vásárlására az eladástól számított egy éven belül sor kerül, akkor a vevőnek a különbözet 4 százalékát kell adóként befizetnie.
- Első lakástulajdon megszerzésekor 15 millió forintig 2 százalékos vagyonszerzési illeték fizetendő akkor, ha az első lakásvásárló 35 év alatti személy.
- Telekvásárlásnál illetékmentesség járhat, ha a megvásárolt ingatlanra 4 éven belül lakóház épül.
Az illetékfizetésre szükség esetén igényelhetsz tizenkét havi pótlékmentes részletfizetést is.
Ügyvédi és közjegyzői díjak
A magyar szabályozás szerint ingatlan-adásvételi szerződés ügyvédi vagy közjegyzői ellenjegyzés nélkül nem érvényes. Ezért a gyakorlatban a szerződést többnyire ügyvéd készíti és ellenjegyzi, az ügyvéd díját pedig jellemzően a vevő fizeti.
Mivel az ügyvédi díj piaci alapon kerül meghatározásra, az egyes szakemberek munkadíja közötti szórás jelentős. Bizonyos mintázatok azonban így is megfigyelhetők, azaz az ügyvéd díja általában a vételár 0,5-0,8 százaléka, de bonyolultabb ügyletnél akár 1–3 százalék is lehet.
A már említett százmilliós budapesti lakás esetében például 500-800 ezer forintos ügyvédi díjjal, a vidéki ingatlan esetében 500 ezer forintos ügyvédi díjjal számolhatunk. Abban az esetben, ha az adásvétel több szereplős, hiteles, kétnyelvű vagy jogilag összetettebb ügylet következményeként jön létre, az ügyvédi díj nőhet.
Közjegyzőre általában akkor van szükség, ha az ingatlan vásárlásához a vevő valamilyen banki hitelkonstrukciót is felhasznált. Ebben az esetben ugyanis a hitelszerződést közjegyzői okiratba kell foglalni, mely okirat előállításának költsége kizárólag a vevőt terheli.
A közjegyzői díj mértéke általában függ a közjegyző szolgáltatási területétől – más munkadíjakkal számolnak Budapesten, mint a szegregátumokban -, a hitelösszegtől, a szerződés komplexitásától és attól is, hogy a közjegyző irodájában, vagy külső helyszínen kerül sor az okirat kiállítására.
A földhivatali díjak nem megspórolhatók
A földhivatali szolgáltatások díjai a teljes ingatlanvásárlással kapcsolatos költségvetésben kisebb tételnek minősülhetnek, de minden adásvételnél megjelennek.
- A tulajdonjog-bejegyzés díja 10 600 forint.
- A jelzálogjog-bejegyzés díja 20 000 forint.
- A tulajdoni lap lekérése e-dokumentumként 4800 forint/darab, papír alapú dokumentum esetén 10 000 forint/darab.
- Térképmásolat díja 5000 Ft/ darab.
Fontos tudni azonban, hogy bizonyos konstrukcióknál, például részletekben fizetett vételárnál, a vevői jog külön bejegyzése miatt egyes díjak megduplázódhatnak.
A bankhitel költségeivel érdemes tisztában lenni
Kevesen vannak, akik készpénzből, hiteligénylés nélkül vásárolnak ingatlant, így érdemes külön figyelmet fordítanunk arra, hogy pontosan milyen költségekkel jár a hitelfelvétel első szakasza. Készen állsz? Érdemes figyelni, mert könnyen lehet, hogy meg fogsz lepődni!
A hitelhez kapcsolódó egyéb járulékos költségek közé tartozik a(z)
- értékbecslési díj, mértéke jellemzően 40-120 ezer forint;
- folyósítási díj, mértéke tipikusan a hitelösszeg 0-2 százaléka;
- fedezetminősítési díj, mértéke a hitelintézettől függően változik, de legfeljebb 150 ezer forint;
- műszaki szemle díja, mely alkalmanként fizetendő, s melynek mértéke alkalmanként jellemzően 15-30 ezer forint;
- rendelkezésre tartási díj, melynek mértéke a hitelösszeg 0,5-1,5 százaléka;
- adminisztrációs díj, mely egyes esetekben a THM része, máskor azonban százalékos mértékben fizetendő;
- szerződésmódosítási díj, mely szerződésmódosítás esetén fizetendő, s melynek mértéke 15-70 ezer forint alkalmanként;
- előtörlesztési díj, melynek mértéke 0,5-2 százalék;
- biztosítások.
Fontos tudnod, hogy a bankok az induló költségek egy részét akciósan elengedhetik vagy visszatéríthetik, ugyanakkor az ebből fakadó kedvezmények könnyen elveszhetnek például akkor, ha előtörlesztés mellett döntötök. Ezért kulcskérdés a THM és a kondíciós listák részletes átnézése.
Szeretnéd tisztán látni lehetőségeidet és szükséged van valakire, aki segít neked eligazodni a hitelkonstrukciók között? Írj nekünk!
Ingatlanvásárlás költségkalkuláció 2026
A tisztánlátás érdekében készítettünk egy költségkalkulációt egy 57 nm-es, 85 millió forintos eladási árú ingatlanra. Nézd csak:
Költségtípus | Számítás módja | Várható összeg (Ft) | Megjegyzés |
Vételár | adott | 85 millió | kiinduló ár |
Illeték (4%) | 85M × 4% | 3,4 millió | kedvezmények csökkenthetik |
Ügyvédi díj (0,6%) | 85M × 0,6% | 510 ezer | piaci átlag |
Földhivatali díjak | fix | ~35 ezer | bejegyzések + tulajdoni lap |
Tulajdoni lap, térképmásolat | fix | ~15 ezer | több lekérés esetén nőhet |
Banki utalási költség | ~0,05–0,1% | 40 – 80 ezer | csatornától függ |
Lakáshitel költségei | becslés | 300 – 800 ezer | ha van hitel |
Közjegyző (hitel esetén) | fix | 60 – 120 ezer | hitelhez kötelező |
Értékbecslés | fix | 40 – 120 ezer | bankfüggő |
Biztosítás (éves) | fix | 40 – 80 ezer | kötelező lehet |
Közműátírás | fix | 20 – 50 ezer | szolgáltatótól függ |
Költözés | becslés | 100 – 300 ezer | volumen függő |
Alap javítások / festés | becslés | 200 – 800 ezer | minimál szint |
Bútor- / gép pótlás | becslés | 200 ezer – 1 millió | opcionális |
Amit mindenki elfelejt: banki átutalási és tranzakciós költségek
A vételár vagy az önerő átutalása önmagában is jelentős költségekkel járhat, hiszen a nagyösszegű átutalásoknál a banki tranzakciós díjak több tízezer forintot is kitehetnek. Erre megoldást jelenthetnek a fizetési kérelem alapú megoldások, melyek díjmentes utalást tesznek lehetővé.
Ez azonban nem minden esetben megfelelő. Ilyenkor pedig szem előtt kell tartani, hogy az azonnali átutalások felső határa egyetlen tranzakcióban általában 20 millió forint, ezért a nagyobb összegű kifizetéseket több tranzakcióban lehet csak végrehajtani.
Emlékszel még a százmilliós budapesti lakásra, amit az illetékfizetés kapcsán emlegettünk? Ha egy összegben szeretnéd kifizetni a vételárat a tulajdonosnak, az alábbi költségekkel kellene számolnod:
- applikációból történő utalás esetén tipikusan fix díj + százalékos díj, összesen kb. 50 ezer forint.
- bankfiókból történő utalás esetén jellemzően 0,5-1 százalék, azaz kb. 500 ezer – 1 millió forint;
- desktop banki felületről történő utalás esetén a tranzakciós illeték 0,45 százalék, azaz jelen esetben 45 ezer forint;
- készpénzes fizetés esetén a készpénzfelvétel díja (0,5-1 százalék) mellé 0,9 százalék tranzakciós illeték is társul, így a teljes költség 1,4-1,9 százalék. Azaz akár 2 millió forint is lehet. (Jó, ha tudod: ekkora összeg felvétele esetén kérhetsz egyedi ajánlatot bankodtól.)
Fontos: Az egyes pénzintézetek esetében eltérő díjazásokra számíthatsz, így érdemes minden esetben tájékozódni, mielőtt utalást indítasz.
Felújítás, rejtett hibák és további rejtett költségek
Előfordulhat, hogy egyenesen a kivitelezőtől vásárolod meg kulcsrakész, vadonatúj otthonodat. Ebben az esetben az adásvétel rendezése után neked már csak költöznöd kell.
Ha azonban nem vagy ilyen szerencsés, akkor számíthatsz rá, hogy a költözés kapcsán számos további költséget kell majd rendezned. Amivel mindenképpen érdemes kalkulálnod:
- közműátírás költségei;
- zárcsere;
- költözéssel járó költségek (dobozok, csomagolás, szállítás, parkolási díj, autóbérlési díj, munkadíj);
- faljavítások, tisztasági festés;
- gépek, bútorok pótlása;
- kisebb-nagyobb felújítások (amennyiben szükséges).
Házvásárlásnál a kockázat még nagyobb, mert ott nemcsak az épület, hanem a telek, a közművek, a melléképületek és a teljes műszaki állapot is vizsgálatot igényel. Családi háznál erősen ajánlott mérnököt, statikust vagy műszaki szakembert bevonni a folyamatba már jóval a döntés előtt, hiszen néhány tízezres befektetéssel komoly mentális és anyagi terhektől óvhatjuk meg magunkat.
Nem akarsz milliókat veszíteni egy rossz döntés miatt?
Az ingatlanvásárlás komoly elhatározással és hosszú időn át tartó elkötelezettséggel jár, ezért érdemes megvizsgálni lehetőségeidet.
Alkudnál az árból? Az eladók általában engedékenyebbek, ha nyitott vagy arra, hogy a lakók hosszabb kiköltözési idővel kalkuláljanak, vagy ha már előkészítetted hiteligénylésedet, így a hitelképesség igazolásáról készült dokumentum, illetve gyorsan tudsz fizetni.
Nem akarsz vagyonokat költeni ügyvédre? Mi szívesen ajánlunk olyan szakembert, aki partnerünkként előre tervezhető, fix munkadíjon végzi el a papírmunkát.
Spórolnál a banki és hitelköltségeken? Független hitelszakértőként több különféle ajánlatot is mutatunk neked, melyek között kedvezményes ajánlatokat is találsz. Van olyan partnerünk, aki elkészíti a papírmunka nagy részét, így a közjegyzői díj lényegesen kedvezőbb, de olyan is akad, mely ügyfeleinknek egyedi kamatkedvezményeket, eljárási díj kedvezményeket, vagy más könnyített eljárásokat kínál.
Biztos döntés? Segítünk:
- átlátni a teljes költségstruktúrát;
- megtalálni a számodra legjobb hitelmegoldást;
- optimalizálni a járulékos költségeket;
- elkerülni a tipikus, drága hibákat.
Ha te is informált, felelős és hosszú távon is kedvező megoldást keresel, írj nekem az andras@hitelesandras.hu-ra!
Gyakran ismételt kérdések – az ingatlanvásárlás költségei
Mekkora az illeték ingatlanvásárlásnál?
Az ingatlanvásárlás során fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték Magyarországon általában a forgalmi érték 4%-a, amelyet a NAV állapít meg. A forgalmi érték a gyakorlatban legtöbbször megegyezik a vételárral, de ettől eltérhet, ha a hatóság más értéket lát indokoltnak. Egy 50 millió forintos ingatlan esetében ez 2 millió forintos többletköltséget jelent. Fontos, hogy az illeték nem a vásárláskor, hanem utólag, határozat alapján fizetendő. Bizonyos esetekben részletfizetés is kérhető.
Mikor nem kell illetéket fizetni?
Illetékmentesség több esetben is elérhető, ezért érdemes még a vásárlás előtt tisztázni a feltételeket. Teljes mentesség jár például CSOK Plusz igénybevétele esetén, valamint egyenes ági rokonok vagy házastársak közötti tulajdonszerzésnél. Cserepótló vételnél nem teljes mentesség, hanem kedvezmény érvényesül: ilyenkor csak a két ingatlan értékkülönbözete után kell illetéket fizetni. Telekvásárlásnál is lehet mentesség, ha négy éven belül lakóház épül a területen. A szabályok összetettek, ezért gyakran érdemes szakértővel elemezni a konkrét helyzetet.
Mennyibe kerül az ügyvéd?
Az ügyvédi díj nincs jogszabályban rögzítve, ezért az árak jelentősen eltérhetnek. A piaci gyakorlat szerint a díj általában a vételár 0,5–0,8%-a, de bonyolultabb ügyletnél akár 1–3% is lehet. Egy 60 millió forintos ingatlan esetében ez 300–480 ezer forint körüli költséget jelent. Az ár függ attól is, hogy hány szereplő van az ügyletben, van-e hitel, szükséges-e külön jogi egyeztetés vagy speciális szerződés. Érdemes nemcsak az ügyvéd munkadíját nézni, hanem azt is, hogy pontosan mit tartalmaz a szolgáltatása.
Milyen rejtett költségek vannak ingatlanvásárlás során?
Ingatlanvásárlás során a legnagyobb meglepetést általában nem a kötelező díjak, hanem a hitelfelvétellel járó díjak és rejtett költségek okozzák. Ide tartozik például a költözés, a zárcsere, a festés, a kisebb javítások, a bútorok vagy háztartási gépek pótlása, valamint a közművek átírásának költsége. Ezek külön-külön nem tűnnek jelentősnek, de együtt akár több százezer forintos kiadást is jelenthetnek. Családi ház esetében a kockázat még nagyobb, mert a műszaki állapotból adódó problémák komoly felújítási költségeket generálhatnak.
Mennyibe kerül a lakáshitel-felvétel?
A lakáshitel költsége jóval több, mint a kamat, és sok esetben több százezer forintos induló kiadást jelent. Ide tartozik az értékbecslés, a közjegyzői díj, a folyósítási díj, a fedezetminősítés, valamint különböző adminisztrációs és monitoring díjak. Emellett számolni kell biztosításokkal és esetleges előtörlesztési díjakkal is. Bár egyes bankok akciósan elengedhetik ezek egy részét, a kedvezmények többnyire bizonyos feltételekhez kötöttek. Ezért nemcsak a kamatot, hanem a teljes hitelköltséget, például a THM-et, érdemes vizsgálni.
Hogyan lehet spórolni az ingatlanvásárláson?
Az egyik legfontosabb lépés az illetékkedvezmények kihasználása, ha jogosult vagy rá. Emellett érdemes több hitelajánlatot összehasonlítani, mert a bankok között jelentős különbségek lehetnek. Az ügyvédi díjnál is lehet mozgástér, különösen, ha fix díjas ajánlatot választasz. Az alku sem csak a vételárról szól: a bent maradó bútorok, gépek vagy javítások is komoly értéket képviselhetnek. A tudatos előkészítés itt valódi pénzt jelent.
Mekkora az ingatlanvásárlással járó teljes plusz költség?
Az ingatlanvásárlás teljes járulékos költsége általában a vételár 5–10%-a között mozog, de ez jelentősen függ a finanszírozástól és az ingatlan állapotától. Egy 50 millió forintos lakás esetében ez akár 2,5–5 millió forintos extra kiadást is jelenthet. Ha hitelt is igénybe veszel, a költségek jellemzően a felső sávba kerülnek. Ehhez adódhatnak még a felújítási és költözési költségek is. Ezért kulcsfontosságú, hogy ne csak a vételárral számolj, hanem egy teljes, minden tételt tartalmazó költségtervet készíts.