Mitől függ, hogy mennyi hitelt igényelhetek?

Ha nem szeretnél olvasni, akkor csináltam egy szuper kis összefoglaló videót is, amit alább tekinthetsz meg!

Mielőtt elköteleződünk egy ingatlan mellett – azaz „letesszük” a foglalót – előtte pontos képet kell kapnunk, hogy hol és milyen feltételekkel kapunk hitelt. Ennek részeként a következő napokban be fogom mutatni, hogy

(Amennyiben az ingatlan vásárlása már előrehaladott állapotban van, és most szeretnél gyorsan egy átfogó segítséget kapni a piacon elérhető lakáshitelekkel kapcsolatosan – és kéred a díjmentes segítségünket az ügyintézésben – akkor az itt található hitel előszűrő kitöltése után Gyorsítósávra kerülsz és két munkanapon belül részletes tájékoztatást adunk a lehetőségeidről.)

Először is a hitelbírálatot szeretném bemutatni, és ahogy említettem annak 2 pillére van, amely alapján a bank meghozza a döntését.

1. Megfelelő önerő

Törvény szabályozza, hogy lakáshitel igénylése esetén az ingatlan értékének maximum a 80%-a terhelhető, azaz 20% önerővel kell rendelkeznünk.

(Építkezés esetén a várható forgalmi értéknek a 80%-át adhatja a bank hitelként, tehát egy nagyobb értékű telken elképzelhető, hogy csak a telek van önerőként az építkezést pedig teljes banki pénzből finanszírozzuk… további részletek itt az építési hitel kisokosban.)

Sajnos ez nem azt jelenti, hogy ha van 20% önerőnk, akkor biztos, hogy meg tudjuk venni az ingatlant, mert egyrészt korábban említettem, hogy az ingatlan vásárlásnak vannak járulékos költségei – hamarosan erről is lesz szó – másrészt a bankok lehetnek szigorúbbak, azaz kérhetnek, több mint 20% önerőt.

Mi a banki gyakorlat, mennyi önerőt kérnek?

Nagyobb városokban (megyeszékhelyeken) több banknál is kivitelezhető, hogy 20%-os önerővel vesszük meg új Otthonunkat. Vidéken jellemzően több önerő szükséges, ami függ, a településtől (milyen messze van a várostól, mennyi idő alatt lehet nagy biztonsággal eladni az ingatlant), illetve az ingatlan állapotától.

Egy bank van, aki sztenderd mód finanszíroz 20% önerővel minden településen, igaz ők viszont elvárt jövedelemben szigorúbbak, mint a többi bank.

Mivel tudjuk kiegészíteni/helyettesíteni az önerőnket?

Sajnos az utóbbi években jelentősen drágultak az ingatlanok, így néha nehéz összeszedni a szükséges önerőt. Mit tudunk tenni ez esetben?

Tévhit, hogy ha a lakáshitel igénylés és a babaváró hitel igénylés között nem telik el 90 nap, akkor csak a babaváró hitel 75%-át használhatjuk fel az ingatlan vásárlásra. A teljes babaváróhitelt fel tudjuk használni, annyi kikötéssel, hogy ha nem telik el a 90 nap, akkor a bank által adható maximális lakáshitelt csökkentik a babaváró 25%-ával. Ebben a videóben részletesen beszélek róla.

Természetesen bankonként ennek is eltérő szabályai vannak, hogy a vállalt vagy csak a meglévő gyermekeket számolják önerőként. Természetesen vannak hibrid megoldások is, azaz a vállalt gyermek esetén, nem a teljes vállalt gyermekre jutó részt vonják le….

Két fontos dolgot szeretnék itt megjegyezni! Egyrészt, hogy ha felveszünk 30 millió hitelt, akkor az nem oszlik meg, hogy mondjuk 20 milliót erre az ingatlanra, 10 milliót a másikra, hanem a teljes 30 millió jelzálog rákerül mind a két ingatlanra. A másik, ha menet közben csökken a fennálló tartozás és már az egyik ingatlan is elegendő fedezetet nyújt a hitelnek, akkor a másik ingatlant ki lehet engedni (erről a hitel utóélete résznél fogok még írni).

2. Megfelelő jövedelem

Itt egy fontos mozaik szót kell megismernünk, a JTM-et, azaz a Jövedelemarányos Törlesztési Mutatót. Ez megmutatja, hogy a bank által elfogadott fizetésünk hány százalékát terhelhetjük hitellel (meglévő és az újonnan felvenni kívánt hiteltörlesztők is beleszámítanak).

Két kategóriát különböztet meg a jogszabály, mégpedig azt, hogy 500.000,- Ft alatti és feletti jövedelemről van szó.

Ha 600.000,- Ft alatti jövedelemről van szó, akkor maximum a fizetés 50%-a terhelhető, ha pedig feletti akkor 60%-a terhelhető ( mindkét esetben igaz, hogy legalább 10 éves fix törlesztő, vagy végig fix törlesztőnél lehetséges).

Ebben a táblázatban részletesen megtaláljátok, hogy adott kamatperiódusnál és adott bevétel mellett a fizetés hány százaléka terhelhető. Kattints a képre a nagyobb nézetért.

Bankok között jelentős különbség lehet, hogy mit fogadnak el jövedelemként. A jövedelmeknek két nagy csoportja van, az elsődleges jövedelem és a másodlagos jövedelem. Minden banknál igaz, hogy kell lenni – bankonként eltérő nagyságú – elsődleges jövedelemnek és csak akkor tudnak számolni a másodlagos jövedelemmel.

Nézd meg a Jövedelemmel kapcsolatos tudnivalók összefoglaló videómat:

Fontos, hogy a hitelbírálatnál a ki nem használt hitelkártya és folyószámlahitel kerettel is számol a bank, mint meglévő törlesztő részlettel – a keret 5%-ával – illetve a felfüggesztett babaváró hitel törlesztője is terheli a JTM-et.

Ahogy az ingatlan fedezetes résznél is, így itt is igaz, hogy ez törvényi limit, tehát a bankoknak ez egy elvi határ, ennél lehetnek szigorúbbak. Bankonként nagyon eltér az erre vonatkozó szabály, amit általánosságban el tudok mondani, hogy minél több az igazolt jövedelem, úgy annál magasabb százalékát terhelik a bankok.

Nézzünk néhány példát elsődleges jövedelemre (banknevet nem írok, hogy melyik bank melyiket fogadja el, mert a bank szabályzatok dinamikusan változnak, ha kérdés merül fel, keressetek bizalommal):

Elsődleges jövedelem

Másodlagos jövedelem

Mind a kettő pillér – tehát a megfelelő önerő és a megfelelő jövedelem – egyformán fontos, nem lehet, hogy egyik helyettesíti a másikat.

Az a legritkább esetben fordul elő, hogy valamelyik bank egyszerre megy el, mind a két területen a maximum értékig, azaz az ingatlan 80%-áig adnak úgy hitelt, hogy a fizetés 50-60%-át terheli a törlesztőrészlet.

Kérés, kérdés esetén keress bizalommal!