📣Szeptember 19-én jött a bombahír: a kormány 5%-ban maximalizálná a lakáshitelek thm-jét, így milliókkal kellene kevesebbet visszafizetni az új és akár a régi lakáshitelekre is, és érintené az új otthonukat keresőket, a meglévő lakáshiteleseket és a befektetőket egyaránt. A Nemzetgazdasági Minisztérium tervei szerint az önkéntes THM plafon nem léphetné át az 5%-os szintet egy lakáscélú jelzáloghitel esetében.
🪙 Mit is jelent ez számokban:
- új otthonukat kereső hiteligénylők esetén – 20 millió hitelösszeg esetén – havi 15 ezerrel lesz kevesebb a törlesztő, így 20 év alatt 3,6 millió forinttal kell kevesebbet visszafizetni.
- meglévő lakáshiteleseknél (ha az elmúlt 2 évben történt a hiteligénylés) ennél lényegesen többet tudnak megtakarítani, hisz az első opciónál cca 1% kamatcsökkenéssel számoltunk, ebben az esetben 2-4%-kal lesz kedvezőbb a kamat egy esetleges hitelkiváltás esetén.
- befektetőknél mindig nagy dilemma, hogy a befektetési ingatlant készpénzben vagy részben hitelre érdemes vásárolni. Mivel a hitelkamat jó pár százalékkal az állampapír hozama alá csökken, így minden számolgatás nélkül megéri majd hitelből ingatlant vásárolni.
Egyelőre ezt még nem foglalták jogszabályba, illetve rendelet sem született róla, így életbelépésének határideje sincsen. Jelenleg nincs olyan piaci kamatozású kölcsön, ami megfelelne ennek az elvárásnak.
🏘️ Milyen hatással lehet az ingatlanpiacra a bevezetés?
Az önkéntes, alacsonyabb kamatplafon valószínűleg élénkítené a keresletet. A kedvezőbb kamatok mellett egyrészt csökkennek a törlesztőrészletek, más oldalról nézve, ugyanaz a havi törlesztőrészlet nagyobb kölcsön összeg felvételét teszi lehetővé. Egy átlagbérnek megfelelő fizetéssel rendelkező érdeklődőnek a kedvezmények nélküli nettó átlagbére júliusban 423 400 Ft volt. Ezzel a bérrel 22,9 millió Ft lakáshitelt lehetne jelenleg igényelni, ami az új önkéntes THM plafon indulásával 26,3 millió Ft-ra emelkedne.
Ha hozzánézzük a legfrissebb KSH lakásár adatokat (2024. I. negyedévében frissültek utoljára), akkor azt látjuk, hogy az országos átlagár 521 ezer Ft/m2 volt, míg Budapesten átlagosan 918 ezer Ft-ba került egy négyzetméternyi lakás, vagyis országosan átlagosan egy 26 milliós hitelösszeg 50 m2-re, míg Budapesten 28 m2-re lenne elég önmagában.
A két korábban bevezetett THM plafonhoz képest (október 9-én induló önkéntes THM plafon esetén a lakáshitelek THM értékét 8,5%-ban, januárban a THM plafont a lakáshitelek esetén 7,3%-ban maximalizálták, és mindkettő esetén elérte az 1%-ot a nyereségszint) a jelenleg kilátásba helyezett intézkedés a bankoknak 0,90% körüli veszteséget jelentene. Az eddigi intézkedésekhez az összes bank önként csatlakozott, most viszont könnyen elképzelhető, hogy egyes pénzintézetek ezt nem fogják megtenni.
🗺️ Mikortól él az 5%?
A mostani bejelentés nem tartalmazott konkrét induló dátumot. Sőt kifejezetten egy két hónapos időszakot biztosítanának a bankoknak, hogy kidolgozzák az intézkedés részleteit. Szárnyra kaptak már olyan hírek is, hogy a bankok kizárólag a fiatal, első lakást vásárlók számára biztosítanák a kedvező, 5%-os THM-et, amennyiben megfelel az ingatlan a zöld, energiatakarékossági előírásoknak. Ha ez valóban így valósulna meg, akkor az intézkedésnek jóval kisebb hatása lenne az ingatlanpiaci folyamatokra, mint egy széles körre kiterjesztett THM-plafon.
🧐 Várni? Nem várni? Mit tegyen az, aki lakást szeretne vásárolni?
Összességében a bejelentett intézkedések, egyéb piaci folyamatok is a kereslet emelkedését erősítik. A hosszútávú megtakarításokat a tervek szerint adómentesen lakáscélra lehet majd fordítani. Bár ezen intézkedésről sem lehet még sok mindent tudni, de előreláthatóan emiatt is megjelenhetnek vevők a lakáspiacon. 2025. első hónapjaiban fizetnek kamatot az inflációkövető állampapírok, majd a következő évre ígért hozam már csökkenhet, emiatt sokan eladhatják a befektetésüket a hozamfizetést követően, így nagyságrendileg 1700 milliárd Ft fog felszabadulni, melynek egy része könnyen ingatlanba fordulhat át.
Nem javaslom a várakozást azoknak, akik:
- saját megtakarításból vennének ingatlant, hogy megelőzzék a potenciális áremelkedést.
- már megkötötték az adásvételi szerződést. A foglaló elbukása potenciálisan nagyobb hátrányt jelenthet, mint a feltételezett kamatcsökkenés előnye, aminek dátumáról még semmit nem tudni.
- támogatott hitelből vásárolnának ingatlant, nekik ugyanis a THM plafon nem jelent könnyebbséget, de az ingatlanok drágulása hátrányos lehet.
Hitelkiváltási kalkulátor: