Az ingatlanokkal kapcsolatos adózással kapcsolatban gyakran téves információk keringenek. Az egyik legnagyobb tévhit az, hogy ha ingatlant vásárolunk, akkor az 5 éven belül eladott ingatlan után nem kell adót fizetni, amennyiben új ingatlant vásárolunk akár Magyarországon, akár külföldön. Ez azonban nem igaz, és fontos, hogy tisztában legyünk a tényleges szabályokkal.
Ebben a blogbejegyzésben megmutatom, mikor és mennyi adót kell fizetnünk, ha ingatlant adunk el 5 éven belül.
Mi alapján kell adót fizetni?
Amikor ingatlant adunk el, az adó alapja a nyereség, amelyet az ingatlan eladásából realizálunk. A nyereség a vételár és az eladási ár közötti különbözetet jelenti, és ez után a különbözet után kell adózni. Az alapvető szabály szerint a nyereség 15%-át kell megfizetni személyi jövedelemadóként (szja).
Példa:
Ha például egy ingatlant 10 millió forintért vásárolsz meg, és 5 éven belül eladod 20 millió forintért, akkor a nyereség 10 millió forint. Erre a nyereségre 15%-os adót kell fizetni, ami 1,5 millió forintot jelent.
Hogyan csökkenthetjük az adóalapot?
A nyereség csökkentésére három fő tényező van, amelyet figyelembe vehetünk. Ezek a következők:
1. Ingatlan vásárláskor felmerülő költségek
Ide tartoznak az ingatlan megvásárlásakor felmerült költségek, például az illeték, ügyvédi díjak, valamint az ingatlan értékének növelésére tett beruházások.
2. Értéknövelő beruházások
Ha az ingatlan vásárlása után értéknövelő munkálatokat végeztél (például felújítás, bővítés), akkor ezek költségeit is elszámolhatod. Ha van számlád az elvégzett munkálatokról, akkor ezek az összegek csökkenthetik a nyereségedet.
3. Ingatlan értékesítése kapcsán felmerülő költségek
A harmadik tényező az ingatlan értékesítése kapcsán felmerülő költségek, például a hirdetési költség, ingatlanos jutalékok, ügyvéd díja. Ezen költségeket is levonhatod az eladásból származó nyereségedből.
Ha az előző példánál maradunk, és mondjuk 10 millió forint a nyereség, de van 5 millió forint költségszámlánk (pl. felújítási költségek, ingatlanos díjak), akkor az 5 millió forint után kell csak megfizetni az adót. Így a 15%-os adó 750 000 forintot jelent.
Az idő szerepe az adózásban
A második fontos tényező az idő, tehát minél később adod el az ingatlant a vásárláshoz képest, annál kevesebb adót kell fizetni. Az adó csökkentésére 5 éven belül az alábbi szabályok vonatkoznak:
- év: Teljes 15%-os adó
Ha az ingatlant még az eladást követő évben (vagy a következő évben) értékesítjük, akkor a teljes nyereség után kell megfizetni a 15%-os adót.
- év: Adócsökkentés 10%-kal
Amennyiben két év múlva adjuk el az ingatlant, az adó alapja már 10%-kal csökkenthető. Ez azt jelenti, hogy a nyereség 90%-a után kell adót fizetni.
- év: Adócsökkentés 40%-kal
Ha három év után értékesítjük az ingatlant, akkor az adó alapja már 40%-kal csökkenthető.
- év: Adócsökkentés 70%-kal
A negyedik évben 70%-kal csökkenthető az adó alapja, így az adó mértéke jelentősen csökken.
- év és később: Adómentes értékesítés
Az ötödik évtől kezdve pedig adómentesen értékesíthetjük az ingatlant, tehát nem kell adót fizetni a nyereség után.
Két fontos tudnivaló
Végül két fontos szabályt érdemes még tudni a jövedelemadóval kapcsolatban:
1. Adóbevallás és fizetés
Az adót az értékesítés évét követő adóbevallásban kell bevallani és megfizetni. Tehát ha egy ingatlant 2025-ben adunk el, és adót kell fizetni, akkor 2026 májusáig kell bevallani és megfizetni a személyi jövedelemadót.
2. Naptári évek
A NAV a naptári éveket veszi figyelembe, tehát nem az számít, hogy januárban vagy decemberben vásároltunk-e ingatlant, hanem mindig a naptári évet nézik. Így például ha valaki év végén vesz ingatlant, egy évet „nyer” ahhoz képest, mintha januárban vásárolta volna meg.
Zárszó
Az ingatlan adózásának megértése nemcsak az ingatlanpiacon való tájékozódás miatt fontos, hanem azért is, hogy elkerüljük a kellemetlen meglepetéseket az eladás során. Ha bármilyen kérdésed van a témával kapcsolatban, vagy ha lakásvásárlás előtt állsz és hitelre van szükséged, ne habozz segítséget kérni!