További videók:
Mit kell tudni a 2021-es új építésű ingatlanok ÁFájáról?
Az otthonteremtési és családvédelmi program keretei között 2021. január 1-től a 2020. évi CXXXIII. törvény szabályozza az új építésű ingatlanok ÁFA-ját.
Új ingatlan vásárlásakor (termékértékesítéskor) a vállalkozó
5%-os ÁFA tartalmú számlát fog részünkre kiállítani.
- lakóingatlan, lakás olyan átengedése, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja – ingatlan vásárlás
- lakóingatlan, lakás birtokbaadása olyan ügylet alapján, amely a termék határozott időre szóló bérbeadásáról vagy részletvételéről azzal a kikötéssel rendelkezik, hogy a jogosult a tulajdonjogot legkésőbb a határozott idő lejártával, illetőleg az ellenérték maradéktalan megtérítésével megszerzi – zártvégű pénzügyi lízing
- építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre – generál kivitelezővel történő építtetés (akár csak szerkezetkész állapotig)
- 2021. 01. 01- 2026. 12. 31 közötti teljesítés esetén él az 5%-os számlázási lehetőség
- 2022. 12. 31-ig kell megtörténni az egyszerű bejelentésnek vagy kell megszerezni az építési engedélyt
Milyen ÁFA-s számlát fogunk kapni, ha saját magunk szervezzük az építkezést (tehát nem generálkivitelezésben)?
A továbbiakban is 27%-os és 0%-os ÁFA-s számlát fogunk kapni.
Félkész ingatlant – ÁFA kisokos?
Milyen típusú ÁFA kedvezmények érhetők el?
A fenti ábra szerint két típusú számlázáshoz, két különböző típusú adókedvezmény kapcsolódik (mindkét kedvezményt a 16/2016-os kormányrendelet szabályozza):
- 5%-os számlák ÁFA visszaigénylése
Amennyiben 5%-os ÁFA-s számlát kapunk és CSOK-ot is igénylünk, akkor – kizárólag – CSOK igénybevételével együtt, visszaigényelhetjük az 5%-os ÁFA tartalmat.
Az építkezés költségeire 2021. január 1-jén vagy azt követően kiállított számla alapján legkésőbb 2022. december 31-ig igényelhető.
(itt van egy kivétel szabály: amennyiben új ingatlanra kötöttünk adásvételi szerződést 2021. január 1 előtt és még nincs használatbavételi engedély, úgy a 2021 előtti 5%-os ÁFA tartalmú számlák ÁFA tartalmát is vissza tudjuk igényelni – akkor kaphatunk 2020-ban 5%-os számlát, ha az építési engedély 2018. 11. 01 előtti)
A bank által elfogadott költségvetés 70%-áról kell nem 27%-os számla (tehát 5%-os, és 0%-os)
- 5 millió forintos ÁFA visszaigénylés
Amennyiben 27%-os számlát kapunk visszaigényelhetjük a 27%-os ÁFA-s számla teljes adótartalmát, de maximum 5 millió forintot. Ezt a kedvezményt CSOK nélküli is igényelhetjük, azonban, ha az építkezéshez igénylünk CSOK-ot is, akkor kizárólag együtt lehet igényelni a két állami támogatást.
Az építkezés költségeire 2018. január 1-jén (de az egyszerű bejelentés előtt maximum 6 hónapos számla, kivéve telek) vagy azt követően kiállított számla alapján legkésőbb 2022. december 31-ig igényelhető.
Hogy pontosan, minek kell beleférni 2022. december 31-ig, azt megtudod az ÁFA kisokosból.
A bank által elfogadott költségvetés 70%-ról kell nem 5%-os számla (tehát 27%-os, és 0%-os)
A fentiekből és a törvényi megkötésből adódik, hogy csak az egyik kedvezményt tudjuk érvényesíteni!
Mik a pontos feltételei és kötelezettségei?
- Személyi feltételek:
-
- büntetlen előélet, vagy mentesülés a hátrányos jogkövetkezmények alól (együttes igénylés esetén mind a két fél)
- köztartozásmentes adózó (együttes igénylés esetén mind a két fél)
- igényléskor legalább egy 180 napos TB jogviszony (egyik félnek elégséges), külföldi munkaviszonyt is elfogadható, ha nyilatkozunk, hogy 180 napon belül magyarországi tb jogviszonyt is létesítünk
- Ingatlannal kapcsolatos kritérium:
-
- önálló családi ház esetén maximum 300 nm-es hasznos alapterület
- lakás esetén maximum 150 nm-es hasznos alapterület
- 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel – ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel -, továbbá fürdőhelyiséggel és WC-vel rendelkezik,
- közműves villamos energia szolgáltatással rendelkezik
- egyedi fűtési móddal rendelkezik
- közműves szennyvízelvezetéssel rendelkezik, vagy ha nincs a településen (településrészen) közműves szennyvízelvezetés, a szennyvíz tisztítása és elhelyezése egyedi szennyvízkezelő berendezéssel vagy tisztítómezővel ellátott oldómedencés műtárggyal vagy időszakos tárolása egyedi zárt szennyvíztárolóban történik
- közműves ivóvíz-szolgáltatással rendelkezik, vagy ha a településen (településrészen) nincs közműves vízszolgáltatás, a telken ivóvíz minőségű vizet szolgáltató kút van
- építkezés esetén a legelső építési engedély 2008. 07. 01 utáni
- Ingatlan vásárlás esetén a használatbavételi 2008. 07 .01 utáni
- Egyéb feltételek / kötelezettség vállalások:
-
- 10 év bentlakási kötelezettség
- 10 év elidegenítési és terhelési tilalom
Tehát ha 10 éven belül szeretnénk eladni az ingatlant, akkor vagy vissza kell fizetni a kapott támogatást, vagy át lehet vinni az állam terhelését egy másik – újonnan szerzett – ingatlanra (5 éven belül csak új ingatlanra, 5 éven túl használt ingatlanra is át lehet vinni).
C. közös igénylés esetén mind a két félnek kell tulajdoni részesedés (házastársak/élettársak csak közösen tudják igényelni a támogatást)
A végleges adásvételi szerződés aláírását követő 180 napon belül tudjuk a CSOK és a hozzá kapcsolódó ÁFA visszaigénylési kérelmet leadni a bankhoz (ezzel a típusú ÁFA visszaigénylés, csak akkor élhetünk, ha CSOK-ot is igénylünk és csak együtt lehet igényelni a két támogatást). Ezen állami támogatásokat a vételár részeként tudjuk felhasználni, tehát fontos, hogy a kérelem beadásakor még annyi vételár részlet legyen hátra, mint amennyi kedvezményt – és esetleges hitelt – igénylünk a banktól.
Példa:
50 millió forintos új ingatlant vásárolunk, amelyhez szeretnénk igényelni a 3 gyermekes CSOK-ot + 15 millió kamattámogatott hitel + 5 millió piaci hitelt + ÁFA visszaigénylést.
Ebben az esetben az ÁFA összege – 5%-os kulccsal számolva – 2.380.952,- Ft, így összesen 17.619.048,- Ft önerővel kell rendelkeznünk, hogy meg tudjuk venni új Otthonunkat.
Ezt az önerőt – a vállalkozóval előre egyeztetett ütemben – átadjuk az eladónak, melyról ÁFA-s számlát fogunk kapni.
Az adásvételi szerződés után beadjuk a bankhoz a kérelmeket, melyet a bank 2-4 hét alatt elbírál. Amint megvan a használatbavételi engedély – társasház esetén az albetétesítés (ezt nem minden bank kéri) – végszámla ellenében utalja a bank a fennmaradó vételár részletet a kivitelezőnek ( jelen esetben a 10 millió CSOK-ot, 15 millió CSOK hitelt, 5 millió piaci hitelt és a 2.380.952,- Ft ÁFA-t).
Építkezések esetén – attól függően, hogy saját szervezésben vagy generálkivitelezéssel építkezünk – eltérő kedvezményt tudunk érvényesíteni.
Generálkivitelezés esetén, a vállalkozótól kapott 5%-os ÁFA tartalmú számlát tudjuk teljes egészében visszaigényelni (csak CSOK-kal együtt igényelhető).
Saját szervezésű építkezés esetén a kapott 27%-os ÁFA tartalmú számlák (teljes ÁFA tartalmát), de maximum 5.000.000,- Ft-os kedvezményre számíthatunk (CSOK nélkül is igényelhető, de ha kérünk CSOK-ot is, akkor csak együtt lehet beadni a kérelmeket).
A vásárláshoz hasonlóan itt is a bank fogja lebonyolítani az egész folyamatot (független, hogy igénylünk-e hitelt vagy sem).
A kérelmet legkorábban az egyszerű bejelentés megtörténte után tudjuk beadni és legkésőbb az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány kiállításáig tudjuk megtenni.
Fontos szabály az építkezések esetén is, hogy csak a bank által megállapított hátralévő munkálatokra lehet támogatásokat és esetleges hitelt is igényelni.
Példa 1 (generálkivitelezés esetén):
50 millió forintos új ingatlant építtettünk, amelyhez szeretnénk igényelni a 3 gyermekes CSOK-ot + 15 millió kamattámogatott hitel + 5 millió piaci hitelt + ÁFA visszaigénylést.
Ebben az esetben az ÁFA összege – 5%-os kulccsal számolva – 2.380.952,- Ft, így összesen 17.619.048,- Ft önerővel kell rendelkeznünk, hogy fel tudjuk építeni új Otthonunkat.
Ebben az esetben nem a kifizetett számlák lesznek a mérvadóak az önerő felhasználását illetően, hanem a kérelem beadását követő első értékbecslés.
Ebben a példában 35% az önerő (17.619.048 / 50.000.000 = 35%), így ha a kérelem beadásakor 35%-nál magasabb a készültség, akkor annyival kevesebb hitelt kapunk (lehetne a támogatást is csökkenteni, de logikusabb a hitel összegét csökkenteni).
Tipp!
Van egy bank, ahol nem kell a hitelösszeget csökkenteni, ha a túlépítkezés mértékéig viszünk kifizetetlen számlát (ez csak a piaci hitel tekintetében működik, kamattámogatott hitel esetben nem!).
Példa 2 (saját szervezésű építkezés):
50 millió forintos új ingatlant építünk, amelyhez szeretnénk igényelni a 3 gyermekes CSOK-ot + 15 millió kamattámogatott hitel + 5 millió piaci hitelt + ÁFA visszaigénylést.
Ebben az esetben – ha minden feltételnek megfelelünk – 5.000.000,- Ft ÁFA visszaigénylésre számíthatunk, így összesen 15.000.000,- Ft önerővel kell rendelkeznünk, hogy fel tudjuk építeni új Otthonunkat.
Ebben a példában 30% az önerő (15.000.000 / 50.000.000 = 30%), így ha a kérelem beadásakor 30%-nál magasabb a készültség, akkor annyival kevesebb hitelt kapunk (lehetne a támogatást is csökkenteni, de logikusabb a hitel összegét csökkenteni).
Példa 3 (saját szervezésű építkezés):
Ha csak az 5 milliós visszaigénylést szeretnénk akkor a kérelem beadásakor a max készültség 90% lehet (45.000.000 / 50.000.000 = 90%), ha ennél többet állapít meg az értékbecslő, akkor annyival kevesebb támogatásra számíthatunk.
Tipp!
Ha erősen kérdéses a készültségi fok – túl építkezés veszélye áll fenn – akkor érdemes a költségvetést minél pontosabban elkészíteni, tehát minden egyes apró költséget hozzáadni, ezzel is növelve a végösszeget és vele együtt a hátralévő munkálatok összegét.
(Ami nem működik: kész a ház – használatbavételi még nincs – és tereprendezésre és kerítés építésre még beírunk 5 millió forintot. Még az is lehet, hogy tényleg 5 millió forintba kerül, de a bank minden egyes munkafolyamatra egy fix készültségi fokot számít. Ezekre a munkálatokra a legtöbb bank nem is számol készültségi fokot….)
Az építkezés finanszírozásával kapcsolatos további hasznos információk – további tippekkel a folyósítások zökkenőmentes lebonyolításával – az építési hitel kisokosban.
Az adó-visszatérítési támogatás kiutalása – generálkivitelezés és saját szervezésű – építkezés esetén
Elég hosszúra sikerült a felvezető, viszont szükséges megérteni az egész folyamatot, hogy pontosan tudjuk számolni az építkezés cash flow-ját.
Az ÁFA visszatérítés folyósításakor nem csak a számlákat és annak ÁFA tartalmát vizsgálja a bank, hanem fontos szempont, hogy beépült-e az önerő és hogy éppen mennyi az aktuális készültségi fok.
Mik a kiutalás fő szabályai?
- az önerő beépítése után folyósít a bank (tehát Példa 2-nél 30%-ot el kell érni, Példa 3-nél 90%-ot)
- készültségi fok szerint kapjuk vissza a támogatást, tehát 50%-os készültségnél a támogatás 50%-át kapjuk meg (hiába adtunk be annyi számlát, amennyinek van 5 millió forint ÁFA tartalma)
- készültségi fok szerint kéri a bank a számlákat, ugye a teljes költségvetés 70%-ról kell számla, amit minden kiutalási szakasznál vizsgál a bank, tehát 50%-os készültségnél, be kell nyújtani a 70%, 50%-ról a számlát
- további folyósítások feltétele, hogy a korábban kapott támogatás (és az esetleges hitel rész) beépítésre és az értékbecslő által leigazolásra került
Mi a helyzet a telek ÁFA-jával?
Ha kész ingatlant vásárolunk – amihez tartozik telek – akkor a telekről is 5%-os számlát fogunk kapni, melynek az ÁFA tartalmát – CSOK igényléssel együtt – visszaigényelhetjük.
Építkezés esetén 27%-os számlát kaphatunk (csak akkor ha cégtől/önkormányzattól vásárolunk építési telket, amennyiben magánszemélytől vesszük, akkor nem kapunk számlát).
A 27%-os telek ÁFA-ját, csak akkor tudjuk visszaigényelni, ha a költségvetés 70%-ról van 27%-os (és 0%-os) ÁFA tartalmú számlánk. A telek számlája nem tartozik bele a 70%-ba, tehát az építkezésen felmerült kiadásokból kell összeszedni a szükséges számla mennyiséget.
Az önerő beépítése előtt folyósításra kerülhet, viszont fontos, hogy ez is terheli az 5 milliós keretet, tehát ha a telek ÁFA-ja 1 millió forint, akkor az építkezésen felmerült költségekre 4 millió ÁFA-t tudunk visszaigényelni.
Mit lehet elszámolni az építkezés költségeként?
Az alábbi kiadásoknak ténylegesen megfizetett, telekárat és a beépített vagy szabadon álló berendezési tárgyakat nem tartalmazó, új lakásra jutó hányada:
a) az új lakás épületszerkezeteinek, közös használatra szolgáló helyiségeinek és központi berendezéseinek építési költségei,
b) az új lakás rendeltetésszerű használhatóságát biztosító
ba) helyiségeinek,
bb) tároló helyiségeknek, ideértve a különálló épületben megvalósuló tüzelőanyag-tárolót, a lomkamrát,
bc) melléképítményeknek, ideértve a hulladéktartály-tárolót, a közműpótló építményeket és berendezéseket, a közmű-becsatlakozás építményeit,
bd) egyéb építményeknek, ideértve a lakótelek homlokvonalán álló kerítést, az építésügyi hatóság által előírt kerítést, az épület megközelítését szolgáló tereplépcsőt, lejtőt és járdát, valamint támfalat és szivárgó övárkot, valamint
be) a gépkocsitároló helyiségnek az építési költségei,
c) a közműbekötések költségvetés szerinti építési költségei,
d) a lebonyolítási költségek, köztük a műszaki tervezés, a hatósági engedélyezés – ideértve a használatbavétel tudomásulvételét, illetve az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány kiállítását is – és a műszaki ellenőrzés költségeit,
e) a jogszabály alapján fizetendő útépítési- és közművesítési hozzájárulás,
f) a távfűtés bekapcsolási díj, az elektromos hálózat fejlesztési hozzájárulások,
g) az új lakáshoz kapcsolódó közterületi út-, járda- és közműépítési költségek és hozzájárulások,
h) az új lakás megépítéséhez szükséges földmunka elvégzésének költségei,
i) az új lakás megépítése érdekében felmerült építménybontási költségek,
j) * a tetőtér-beépítéssel vagy emelet-ráépítéssel létrehozott új lakás biztonságos megközelítését biztosító lépcső.
Ha CSOK-ot igénylünk, akkor mindkét visszatérítés esetén, csak a CSOK-kal együtt adhatjuk be a kérelmet. Mit tudunk csinálni, ha már beadtuk a CSOK kérelmet a bankhoz?
Itt az ÁFA kisokosban erre is találsz választ.